再算算物业费

倔强的eric133

自从上次与架手佬一番嘴仗之后，一直没上这个网站。一来是做了一次手术，术后恢复忌动气；二来静下来想想，觉得自己也真是吃了太空，拆空个拆拆。自己有自己的看法，人家有人家的观点，碰到真诚讨论的，个么大家一道聊聊，求同存异；碰到出言不逊不讲道理的，不作理会么，犯不着自己也跟他似的气急败坏。。。。。 想通了，今天上来看看，原来eric133的号还被封着，看来是不会有翻身之日了。。。。 看到110的“我向东苑业主解释“物业费明降暗升”的真实情况”的帖子，有点老了，但觉得内容很有意思，忍不住想说上几句，尽管知道后面可能又会遭人指责、质疑。不怕，就事论事，有理说理，相信绝大部分人都是讲理的。。。。 也算算物业费，测算依据就采用110提供的，感觉还是挺靠谱的。 我的思路是倒着推算： 1、首先算物业的人工成本。就按110提供的20人，3万/人/年基本工资，那么人工成本初算是60万。但从事过人事工作的邻居应该知道，如果3万的基本工资，那么公司的实际支出，肯定不止3万，因为有五险一金的隐性成本存在（这个我想大家都能想的明白，公司要按你的工资，缴纳一定比例的社保金公积金等费用），通常这部分会在20%－30%左右，我取个下限，那么人工成本应该是60*1.2＝72万； 2、物业的税收成本。这块110没有提到，我百度了一些资料，物业公司的收入按5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育费附加。也就是说要交收入5.5%的税。按第1条上的测算条件，物业要收入76.5万，减去5.5%（即4.2万）的税（税后收入72.3万），才能与人工成本（72万）持平，保持不亏。 3、物业日常维护成本。小区的设施，比如路灯、廊灯、防盗门、车闸、探头、绿化笼头等，一年到头都要用电、用水吧，总要维护的吧，这些都需要用钱吧；再比如垃圾清运，要付环卫所钱吧；再如逢年过节，小区总要挂个横幅、挑个灯笼布置一下吧，这也需要用钱吧。。。。。这些费用，110也都没提到（如果有人说这钱维修基金已包含了，那我也只能苦笑。。。）。因为我没实际调查过，所以也给不出一个准确的金额，还是靠百度，参考了一些数据，估摸着这笔费用在8－10万左右。还是取下限，至此，物业成本已达到76.5+8＝84.5万。 4、物业盈利。我们自己去银行买个理财，或做个贴息存款，回报都5%－10%了，人家投资开物业公司，当然也是要赚钱的。我假设回报率是8%。按上面123条上的测算条件，物业公司经营收入要达到92万时，除去上面123项的成本（84.5万），才能保证回报率是8%。即使是8%，金额也只有92*8%＝7.3万。开个公司，在冷眼风语中，辛辛苦苦、忙忙碌碌一年，才赚个7万多块，还不及一个打工的，换成你是物业公司老板，你乐意阀？即便是这样，我还是采用92万这个数据。。。。 5、110说邻里东苑一年的经营性总收入（四块利益）是48万，92-48＝44万。也就是物业公司即便是拿进了四块利益所有的收入，还有44万的缺口。这就是要通过物业费来补的。110说东苑11万平，那么在这11万平上，总有因为没入住找不到人、政策优惠（伤残孤寡低保等不用交）、耍无赖等种种原因，收不到钱的，这部分我暂时打个7折，也就是能收到钱的有11*70%＝7.7万平（实际应该没这么高比例，还更低）。那么44/7.7/12＝0.47元/平/月。 综上，如果我们把邻里东苑一年的经营性总收入48万全部给物业，冲抵物业费，我们还是要交0.47元/平/月的物业费。前提还要是70%的业主按时交物业费，且日常维护费用控制在8万元以内，且物业老板对7万多元利润满意。。。。。这几个条件缺一不可。只要条件有所变动，都会导致物业费上涨。 以上为个人一家之言，有什么不妥不完善的，欢迎讨论。要狂吠的，请绕道。。。。。

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倔强的eric133

权哥说没人回应他。我自顶一下，请权哥回应。

倔强的eric133

补充一下：我网上搜到一个12部电梯的小区，平均一个月光电梯耗电就1万多度，而且电力局是以商用电价收的费，光这一项就9000多元。
东苑电梯应该不止12部吧，估计在30部，按此推算，光电梯电费每月在2万2。当然这只是推算，实际支出估计不人抵于1万5。其它还有路灯、廊灯、绿化、公共用水、电闸……，所以之前估算的设备运行8万元一年，是大大的低估，可以说是错误的。所以，之前测算出的4毛7物业费也是被大大的低算了，对实际运营而言，估计远远不够。
欢迎权哥来指导，如果可以的话。PS：请用数据，理性的指导。嘿嘿。。。。

nen110

呵呵。。。对物业我也是门外汉，指导不敢。早指名让我回，我一定满足你，现在么不好意思，你说晚了，从昨天开始有关维权事项请不要找我

倔强的eric133

nen110 发表于 2012-9-13 19:43
呵呵。。。对物业我也是门外汉，指导不敢。早指名让我回，我一定满足你，现在么不好意思，你说晚了，从昨天 ...

呵呵。。。。之前头头是道个是你，之前信誓旦旦的也是你，现在逃之夭夭个又是你。。。。唉。。。。
我的目的很明确，就是要证明，你之前对物业费的测算是错的，是远不止你说的那个数的。
要么你能说明你是对的，要么你就承认或默认测算的不对。
测算物业费和什么维权完全两回事！我只跟你讨论物业费定多少较合理，我也不参加什么维权。我还可以帮你事先声明，这仅是你我之间，就彼此感兴趣的话题的讨论，和什么维权无关。。。。
PS：同时邀请“新邻居”参加讨论，欢迎欢迎。。。。

卡门

倔强的eric133 发表于 2012-9-13 20:59
呵呵。。。。之前头头是道个是你，之前信誓旦旦的也是你，现在逃之夭夭个又是你。。。。唉。。。。
我的 ...

小区物业费既然希望住户购买，每个住户有个底线标准有个量化本是符合法律法规的民权的啊？这与物管老板无关的！权哥畅谈过个人的要求比较责讯一一得到广大住户赞同也是客观！业委会私定的付费价格比华元都高这也是事实！这是对事 不对人啊？网上事无巨细地主观评估可行，然而主观留水细账就患上马虎眼嫌疑了-------不就是么------比华元高之有理了？？？？？你一物业老板要多赚钱也正常，要兼顾 要正常人性化！学关公啊！过去的业委会有违法及与业主有矛盾劝物业不要同流或继承为好！一码归一码。

新邻居

倔强的eric133 发表于 2012-9-13 20:59
呵呵。。。。之前头头是道个是你，之前信誓旦旦的也是你，现在逃之夭夭个又是你。。。。唉。。。。
我 ...

我来告诉你几个方面就可以了。
第一：人均3万，物业目前是不可能做的到。
第二：就是人均3万，也税后的。要是税前的话，这个公司待遇真当好。最起码在物业个行业算是高工资了。
第三：他们实际多少人？
这三个方面，你就多算了一大块。还用我说其他的吗？

倔强的eric133

新邻居 发表于 2012-9-14 14:54
我来告诉你几个方面就可以了。
第一：人均3万，物业目前是不可能做的到。
第二：就是人均3万，也税后的 ...

1、人均3万，不是我说的，也不是权哥说的，是报纸上写的。只不过权哥和我都姑且拿来做测算。如果你知道是多少，不妨列出来，也算是个准确信息，总比大家猜的好；
2、大哥，年收入3万甚至都不用交个税的！所以别提税，我也从来没说这个是税。我说的那些是五险一金的费。这个是劳动法规定要交的，你的子女找工作第一句话也会问“交不交社保的？公积金是多少”之类的问题滴！尽管如此，既然你反对的，个么你说他们收入多少你才满意？！这块我可以用你个数据。
3、 人数我也是跟着权哥算的，权哥说算20个。个么你说是几个？
其他的，不要不说么，说出来，觉得哪里又多算了或我算的不对，都说出来，我不介意的，我们可以再讨论再测算，算到合理为止么。不要藏着掖着。毕竟是为了“广大业主团结起来”，至少喇叭里是这么叫的）

PS：我的数据跟权哥是一致的。因为我要证明他之前的测算至少是不全面不严谨的。不是口口声声讲道理的么，那么我们就用数据来说话。

倔强的eric133

个物业阿有毛病滴，拿着喇叭出来叫。叫叫会有人听的啊？？？？这好，人家彼之道还施彼身的，两波人叫了毛三个钟头，都有毛病滴。扰民！！！！！

新邻居