秋石快速路利好城北新城四大板块

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核心提示：随着秋石快速路二期在今年的通车，城市东北区域路网进行了第一次提升，而当三期开工之后，路况好的话从半山到钱江三桥只要10分钟。秋石快速路三期的开工，对于“城北新城”所包含的四大版块可谓是极大的利好。
　　2008年12月底，杭州市规划局提出了《杭州市城北新城概念规划》，首次提出了“城北新城”这一概念。
　　根据规划，城北新城包括四个综合体，分别是田园综合体、丁桥综合体、华丰科技创意综合体以及皋亭长睦综合体。“田园综合体”以恬美的半山自然景观为基底，勾勒“川上田园”意境；“丁桥综合体”借用区位、交通等优势，发展宜居、综合枢纽等功能；“华丰科技创意综合体”结合现有产业规模，突出科技孵化、快乐创智等主题；“皋亭长睦综合体”结合皋亭现有旅游资源，发展宜游、宜居等功能。
　　随着秋石快速路二期在今年的通车，城市东北区域路网进行了第一次提升，而当三期开工之后，路况好的话从半山到钱江三桥只要10分钟。秋石快速路三期的开工，对于“城北新城”所包含的四大版块可谓是极大的利好。
　　6月19日，由杭州日报房产部主办的“秋石快速路三期对城市东北部区域的价值提升”研讨会如期举办。城北新城版块内包括广宇、中豪、中铁、嘉里、万泰、朗诗、城发等品牌开发商代表汇聚一堂，共同探讨交通路网打通升级之后对于城市结构的改变以及区域楼盘的价值提升。
　　丁桥板块：城市中央生活区的宜居姿态
　　身为大杭州城市化进程的重要一环，丁桥新城在杭州城东北各区块与市中心之间起到中心轴的重要作用。这里的交通配套基本形成“一绕、二快、三横、四纵”的格局：由丁桥上绕城公路，通达市区仅半小时车程；秋石高架和留石高架城市快速路，直接贯通钱江新城和城西；临丁桥、华丰路、大农港路，组成新城外联东西向路网骨架；勤丰路、同协路、丁桥东路和笕丁路，组成新城外联南北向路网骨架，未来经同协路直达钱江新城仅需10分钟。
　　作为主城区为数不多的价格洼地，便捷的交通网络，使得丁桥的房子受到越来越多购房者的关注。“红五月”已经过去，纵观5月的成交排行榜，冠、亚军均在丁桥板块。无疑，丁桥已经成为主城区乃至整个大杭州最受刚需置业者欢迎的区域。
　　中豪房产副总经理高银华表示，秋涛路是贯穿杭州城南北的一条主干道，它的存在和延伸以及周边路网的打通，大大地改变了城市的结构，尤其是秋涛路三期对城东北路网打造是极大的利好，区域价值将得以释放。“虽然今年下半年局部性的区域热点存在，但是不会改变大的政策方向。市场的供应量仍然很大，而且楼市主题的结构性变化不会出现。但秋石快速路三期的开工对我们来说依然意义深重。”
　　广宇房产营销副总华文捷坦言，作为最早进入丁桥板块的开发商，曾经深切地感受过城市区域“断层”存在的痛苦，尤其对于当时的购房者来说，丁桥绝对是个陌生的版块。道路对于一个区域的影响显而易见，很多年前提起丁桥，很多人的第一反应就是离市区很远，但它其实是距离武林广场和钱江新城最近的一个版块。
　　“秋石快速三期开通后，楼盘的销售人群将进一步扩大，甚至可以将钱江新城、滨江的客群都拉进来。”华文捷表示，由于丁桥版块的客群定位一直是刚需购房者，因此在总价承受力有限的基础上，交通便捷对于他们而言非常重要。
　　广宇上东城是在丁桥新城最大的一个楼盘。整个上东城有三期，面积有52万平方米，一期已经交付入住了，二期也已经交付入住，现在二期还有少量的房源在售。华文捷坦言，目前主要是在销售三期上东明筑，上东明筑会在今年年底交付，现在是一个准现房的形式展现在大家面前，所有的外立面和园林都做好了，那边的户型会集中在83方的两房两厅，89方的三房两厅，包括138方的跃层户型。“整个三期的项目比较受到刚需客户的喜欢，刚需客户对购房时间有要求，要求比较快，特别是我们这边有很多小年轻要结婚了，过来买房，所以就希望不用等待，或者等待的时间比较少，就可以买到比较喜欢的房子。”
　　和广宇上东城的“拓荒”角色相比，作为丁桥首个石材干挂立面的新古典主义风格建筑，后起之秀中豪四季公馆更是创下了4天内两次“日光”的傲人成绩，缔造了5月楼市的一段佳话。
　　高银华介绍说，中豪四季公馆在前期定位的时候，第一点就是要做丁桥的标杆，要做丁桥品质最好的楼盘，第二点就是在项目前期定位的户型上面还是考虑到市场的主流，还是以刚需首改为主，大致也分为这两类，一类是以80、90方为主的首次置业的刚需户型。第二个是110多方，120多方首改户型，基本上这两大类。
　　而对于居住者来说，关注产品的品质之外，区域配套同样不可忽视。与翠苑、朝晖、采荷等大型生活区类似，作为杭州最大的CLD(中央居住区)，经过这些年发展，丁桥的配套和居住氛围都已日渐成熟。丁桥一期，公交总站已经建立，学校资源十分丰富，目前已经 7所幼儿园，4所小学、2所中学，未来几年还会在不断地增加，对于刚需人群来说，完全不必当心孩子的上学问题。另外在一期建设中，还包括了物美等大型卖场，商业配套也逐渐成熟。同时，丁桥二期也传来好消息，三甲医院-市中医院丁桥分院，已于去年年底开工兴建，而占地80多亩的丁桥新城体育中心和规划面积达300多亩的中央水景公园，也将于今年先后开工。种种利好，都将不断为丁桥增加居住筹码。
　　华丰板块：最华丽的商业引擎，最厚重的教育集群
　　从杭州地图上来看，华丰板块正好是位于“井”字形交通高架网络东北的交叉点上，通过两座高架无论是到市中心武林商圈，还是庆春商圈，或者到钱江新城，都只需十几分钟的车程。除此之外，华丰拥有城东北最大的公交站，配置10余条普通公交线路及B3快速公交。地铁3号线在华丰设置地铁出入口，上塘河还规划配有水上交通线路。
　　华丰板块内最大体量的楼盘嘉里桦枫居市务经理杨琼直言，秋石快速路三期的开通，大大拉近了华丰板块和钱江新城的距离，这让他们选择客户的范围进一步扩大。“对于一个楼盘来说，购房者如今最为关注的便是它的周边配套，而配套中最重要的一点就是交通。万家星城和华丰板块的楼盘以前存在着5000-8000元/平方米的价差，排除楼盘开发商和自身配套的因素，很大程度上就是因为交通的不便捷以及购房者的心理定位。”
　　万泰控股集团副总陈鸣认为，秋涛路三期第一受益的是华丰板块，以前对更多强调“井字形”交通，现在更多会强调秋石快速路对城北的影响。其次受益的版块是半山田园和丁桥版块。“秋石快速路三期的动工，让华丰版块从下城区、拱墅区、江干区三者‘夹缝中求生存’的‘三不管’地区一跃纳入到主城区购房者的视野，极大地提升了区域楼盘的居住价值。”
　　陈鸣介绍说，目前随着秋石快速路三期开工这样的利好频传，加之楼盘的价格区间回归到一个相对合理的阶段，很多客户都开始关注起丁桥、华丰等这些下城北面的区域。“毕竟是主城区，相对其他一些打折降价的板块来说，我们有不少客户为了拿到主城区的一个户口，甚至希望我们的总价提高以方便他们落户。”
　　据了解，万泰新语是万泰进军杭州的第一个项目，定位在年轻态的客户群，以70、90平方米的小户型为主。在周边环境方面，万泰新语所在的华丰板块配套丰富多样，已彰显出其地块价值。从项目现场其到城北银泰商圈，步行仅20分钟左右便可到达。800米范围内，农贸市场、超市、公交首末站、银行、酒店、医院一应俱全。1500米范围内，还有即将开业的大润发超市、21万方华丰城市综合体、现代文娱基地，及规划建设中百万方都市综合体——杭州新天地。此外，安吉路幼儿园、青蓝小学、风帆中学等名校集群环绕，再加上城北体育公园、城北森林公园，居住的舒适度与成熟度已然构筑。
　　同一板块内的中铁田逸之星销售部经理刘佳回忆说，去年项目一期开盘时，定位便采取主城区“价格洼地”的概念，相对于下沙等新晋崛起的版块而言，华丰板块的楼盘一来价格相对较低，二来配套相对完善，楼盘品质也比较高。
　　“交通还是最为被客户所关心的着力点。从杭州‘井字形’高架出口，田逸之星这边有两个，因此它到杭州四面八方都是非常方便的。目前到武林门一般开车20多分钟就够了。通过秋石高架到钱江新城可能15分钟就到了。秋石快速路三期开通之后，从武林广场、钱江新城这两个市级中心到项目的车程更为便捷。”刘佳说，现在田逸之星小区门口就有公交站点，快速公交3号线还有其他普通10多条的公交线路，反正到其他地方都是非常方便的。在商业配套这一块，和陈鸣的看法一样，刘佳认为随着城北银泰的签约以及大润发超市的引进，华丰板块的商业氛围将会日趋浓厚。
　　此外，刘佳认为，田逸之星很大的优势是教育这一块。“和我们小区一墙之隔的青蓝小学，还有我们华丰路南边的风帆中学，安吉路幼儿园分园都是下城区的名校。”
　　嘉里置业市务经理杨琼也认为华丰板块和其他区域相比，教育集群是华丰版块楼盘一个显而易见的优势。“反观当下的楼市，学区房已经成为刚需的主要驱动力。”杨琼说，在这两年的销售过程中发现，很多的客户年龄都是在25岁到35岁左右，他们是一些年轻的家庭，他们买第一套房子的时候主要就是为了自己的孩子。“买嘉里桦枫居的房子，就是在你一百多万总价的情况下，你可以买到一个从幼儿园一直到小学、中学的学区房。同时你自己在上班的时候也是30分钟车程你就可以到武林商圈和钱江新城。2013年上半年交房的时候，业主还可以步行3分钟就到隔壁2万方的大润发超市购物，开车5分钟还可以到城北银泰购物。华丰板块内的楼盘相对来说都称得上是性价比蛮高的。”
　　杨琼介绍，他们已经在小区里营造了一个3000方左右的亲子会馆，这个会馆里有杭州首家比较大规模的孩童游戏房，同时他们还会组织一些主题的亲子阅读、亲自教育一些活动，还会有一些亲子培训机构会入驻，所以这样会共同营造一个最适合年轻家庭、最适合孩子成长的这样一个社区。
　　田园板块：“川上田园”变身现代生活区
　　在半小时的区域里，田园板块的自然环境可以说是得天独厚的。与城西相比，秋石高架的建设加速推动了半山田园区域与市区的衔接，从目前情况来看，半山田园板块的交通也非常通畅，而与九堡相比，半山田园板块的自然环境则更为优越。
　　位于该版块的朗诗田园绿郡策划经理钱斌笑称他自己就是一个典型的“新杭州人”。祖籍无锡的他刚刚来杭州参加工作时，一提到城北啊华丰啊就觉得很远，更不要提他现在所在的项目田园绿郡。等到真正自己有车了之后才发现，半山田园一带离武林广场不过十几公里的路。“前几年可能很多人对田园这个板块非常的陌生，甚至会有一些的反感。反而最让大家熟悉的就是半山公墓，不适宜居住。可是近几年许多人渐渐开始改变以前的观念，加上交通的改善以及绿城、朗诗等品牌房企的入驻，田园板块的宜居价值逐渐提升。”
　　根据规划，半山田园区块规划整体形成“一轴两带、两区两点”的布局结构。“一轴”指由虎山水库至上塘河形成的南北向公共景观主轴；“两带”指中北部沿上塘河形成的滨河景观风光带和北部沿半山的森林康体休闲带。“两区”是以公共景观主轴为界，形成东西两个居住片区；“两点”是位于两个居住片区内的两处公共设施用地。
　　钱斌坦言，田园板块跟杭州其他区域相比，一直以来在杭州的认知度都不高，很大的一部分原因就是因为和中心区域的路网没有建立起来。此次秋石快速路三期的开工除了对华丰、丁桥板块的交通产生直接利好之外，路网的相继打通，对于再靠北一点的田园板块的楼盘来说，也是一次居住价值的间接提升。
　　田园绿郡坐落于城北森林公园山麓，半山、龙山、虎山公园三园环绕，北望半山，南临上塘河。外围有石桥路、沈半路及秋石快速路与市区相连，北侧临近绕城高速。“不过我最关心的还是秋石快速路出口后，广济路和半山路的规划，因为目前来说这两条路的路口变动比较频繁，对于开车至项目楼盘的客户来说也比较难找。”钱斌直言。
　　钱斌介绍说，由于楼面价的限制，田园板块的楼盘没有办法像丁桥热销的个盘一样拥有价格优势，跟城北的其他板块相比来说，田园板块最大的优势就是在得天独厚的山水资源。也正因为如此，前来看房买房的客户基本上都是以改善性的为主，尤其是对于朗诗来说，绿色科技的“恒温、恒湿、恒氧”一直是项目的最大卖点，也正好结合了田园的自然环境。“未来随着秋石快速路三期的通车，钱江新城和滨江那边的改善性以及中高端买家也可以纳入到我们的客户群当中。”钱斌如是说。
　　长皋板块：“桃花源”的华丽转身
　　最早进入人们视野的丁桥华丰区域的城北新城板块因为经济适用房、拆迁安置房的身份，在老杭州的嘴里被称为丁桥村、华丰村。近几年，丁桥虽然商品房项目也逐渐增多，但从记者实地走访来看，丁桥区域也确实缺乏品质突出的楼盘或者商业中心，因此受关注度也不高，而临丁路一路之隔的田园板块因为绿城、朗诗等品牌开发商的进驻，走上了改善型道路令业内外瞩目。
　　而地处这两大板块之间，西依丁桥大型居住区，北靠皋亭山风景区接壤半山田园的长皋综合体又具备怎么样的板块属性，又该走哪条有自己特色道路呢？当你走在这片土地上，面对那满目苍翠的皋亭山和蜿蜒清澈的上塘河时，这个答案呼之欲出。
　　作为一个与西湖西溪齐名的生态景区，“”近山亲水“的板块属性让长皋版块成为不少寻求宜居环境的改善性置业者的天堂。
　　杭州城发置业发展有限公司常务副总经理鲍佳坦言，其实目前关注城发云锦城的客户大部分是从华丰丁桥那边分流过来的。就在上个月的人居展上，很多本地外地的客户在展厅现场看盘的时候并没有显示出很大的兴趣，等到看房车带着他们到项目所在地看过之后，就会对整个城北区域的印象有所改观。
　　“秋石快速路二期的通车和三期的开工，不仅对于华丰、丁桥、半山板块产生直接性的利好，其实对于整个城市东北面都是一个利好，比如说临平、超山以及我们项目所在的长睦板块。”鲍佳如是说。
　　因为是新项目，而且是城北新城四大板块中最为新鲜的板块，今年十月首发的城发云锦城受到了很多业内外人士的关注。鲍佳介绍说，依照目前的市场行情来说，多数客户对于价格的预期比较低，有购买意愿的购房者当中有一批是年纪较大的改善性客户，他们很多是考虑到养老，或者把市区的房子留给儿女自己重新考虑一个居住区。“当然也有不少首次置业的年轻人关注到我们这个区域，毕竟对于总价承受力有限的刚需人群来说，有山有水又买得起的房子并不多见。”
　　鲍佳直言，他们接待的客户中也有不少中产阶级的家庭考虑在城外风景好的区域给自己购买第二套房，周末和放假的时候可以去度度假。“其实这部分客户被我们看做是‘改善性刚需’，等到秋石高架三期开通之后，整个城北距离钱江新城的距离大幅拉进，江南工作生活的‘改善性刚需’也可以考虑我们这边的楼盘了。
　　从交通、居住、发展的周期来看，长皋板块似乎是处于了杭州楼市离主城最近的“末端位置”，甚至连比它更偏东的星桥、余杭等外围副城都已经热火朝天地建设了，而这一板块居然两三年内才出让了两块土地。目前区域内除了即将交付的安置房外，商品房仅有城发云锦城。
　　据悉，作为长皋综合体的首发之作，该项目由2009年底出让的两块地块合并开发，总建筑面积约25万平方米，规划有Art-deco高层、小高层和沿街精品商铺等。云锦城位于板块核心区，项目北枕5.5平方公里皋亭山国际旅游风景区，紧依上塘河古运河、东临东风港河，坐拥皋亭山、双河环绕等主城稀缺山水资源，是目前杭州主城区唯一能与西湖、西溪相媲美的绝佳生态居住地。其又毗邻地铁3号线，拥有水上巴士等特色出行方式。
　　鲍佳介绍，云锦城一期将首开90-140平方米的主力户型，满足刚需群体与改善型买家。“正好与长皋版块的定位相吻合。”

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