邻里人家东苑业主大会和业主委员会议事规则（征求意见稿）

长睦苑社区

邻里人家东苑业主大会和业主委员会议事规则

（征求意见稿）

第一章  总则

第一条  制定依据

为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本议事规则，并经邻里人家东苑业主大会讨论通过。

第二条  业主大会宗旨

本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

第三条  业主大会、业主委员会活动范围

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。

业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。

业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。

第二章  业主大会议事规则

第四条  业主大会的组成

本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。

住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，实行一套一票。非住宅物业业主在业主大会会议上的投票权，按每 100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米/ }, w, p1 C& T. D6 [的以每本房屋产权证为一个计票单位。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的 30%。

房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。

房屋所有权属 2人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。

单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。

第五条  业主大会议事内容

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）决定选聘、解聘物业管理企业；

（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；

（四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

（六）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；

（七）审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（八）改变和撤销业主委员会的不当决定；

（九）讨论决定是否将物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，移交给相关专业单位；

（十）为维护物业管理活动中业主共同权益的需要，审议是否授权业委会进行诉讼；

（十一）提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会；

（十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

第六条  业主大会召集主体

业主大会由业主委员会负责召集。

首届业主大会应由社区代表、建设单位代表和业主代表组成的筹备小组在社区党组织和社区居委会的领导下，在所在区物业管理行政主管部门指导下召集。筹备组成员按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》组成。

业主委员会换届、改选、增补召开的业主大会会议，由本届业主委员会在社区党组织领导下召集。

本小区逾期未换届按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》规定由所在地社区督促业主委员会召集，两个月后仍不能召集的，由社区负责成立筹备组开展换届选举工作。

业主委员会缺少人数超过40%以上的，由社区负责成立筹备组开展换届选举工作。

第七条       业主大会召集时间

业主大会会议分为定期会议和临时会议：

（一）定期会议：采用集体讨论的形式，每年召开一次。

（二）有下列情况，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

1、物业管理区域内有20%以上投票权数的业主或者有20%代表权的业主代表提议；

2、业主委员会缺少人数超过40%以上的；

3、发生重大事故或者紧急事件需要进行处理的。

第八条  业主大会会议形式

业主大会可以选择集体讨论和书面征求意见两种形式，具体由筹备组或业主委员会确定。

（一）集体讨论的形式

1、采用集体讨论形式议事的，按《 关于业主大会及筹备组组建工作指导意见 》规定， 100户以下的召开全体会议，100户（含100户）以上的以业主代表会议的形式议事。本物业为100户（含100户）以上，实行业主代表会议的形式议事。

2、业主代表，以楼幢为一单位，推选一名楼幢长作为业主代表参加业主代表会议。具体推选办法由筹备组或业主委员会确定。首届业主代表推选办法采用集体推荐拟定，向业主公示的形式。

3、业主代表应当在参加业主代表会议3日前，就业主代表会议拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主代表会议上如实反映。

4、业主代表因故不能参加业主代表会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加（业主代表不出席、其所代表的业主也不另外推选业主代表参加业主代表会议的，该业主代表及其所代表的业主须遵守业主代表会议所作出的决定）。

5、业主代表会议，一般由业主委员会主任或业主委员会指定的其他成员主持。如意见不统一，可由社区党组织协调，若协调不成，由社区党组织确定主持人。

（二）书面征求意见的形式

1、征求（表决）意见单由楼幢长或工作服务人员逐户送达并签字；

2、在物业管理区域内设投票箱，由工作服务人员收取，当面投入投票箱内，也可由业主在规定时限内自行将征求（表决）意见单投入投票箱内。筹备组或业主委员会在社区党组织、社区居委会或公证机构的监督下，进行统计汇总。

3、已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见。

首届业主大会实行书面征求意见的形式。

业主大会决议对全体业主有约束力。

第九条  召开业主大会会议的程序

业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作

筹备组或业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询（表决）意见单、核实业主委员会候选人身份等。

召开筹备组、业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见单等情况。

（二）发布公告

业主大会召开会议前15日，筹备组或业主委员会应以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。并同时告知社区党组织和社区居委会。

公告包括以下内容：

1、会议形式；

2、会议的日期、地点；

3、提交会议审议的事项；

4、会务常设联系人姓名、联系电话；

5、其他需公告的事项。

（三）召开业主大会

（四）通报大会议事决定及说明有投票权和参加人数等情况。

筹备组或业主委员会应当做好业主大会会议书面记录备查。

第十条  业主大会议题的限制

本物业管理区域内业主大会对所提议案已经做出决定的，业主一般在一年以内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三章  业主委员会议事规则

第十一条  业主委员会的组成

本小区设业主委员会委员5名，其中主任1名，副主任1名。主任负责（副主任协助）处理日常事务。

业主委员会委员由业主大会按选举办法选举产生，任期为3年，可以连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向所在地物业管理行政主管部门申请备案。同意备案日期为业主委员会成立日期。

业主委员会成立时，首届业主委员会筹备组的工作职责终止，宣布解散。

业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会报告社区党委和居委会，同时开展换届选举工作。

第十二条  业主委员会议事内容

（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业管理的实施情况；

（二）拟订选聘物业管理企业的方案提交业主大会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

（四）拟订《业主大会和业主委员会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；

（五）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定；

（六）拟订物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度、公共能耗的分摊办法、报业主大会决定；

（七）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（八）支持和协助物业管理企业履行物业服务合同，指导和监督物业管理企业的日常管理和服务工作，并根据业主委员会工作例会决议提出指导性意见。

（九）监督业主公约的实施，督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

（十）协调业主与物业管理企业之间的纠纷；

（十一）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

第十三条  业主委员会会议

业主委员会会议须依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会议决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。

业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；

（二）会议通知及有关资料提前 3日送达每位委员；

（三）委员因故不能参加会议的，提前 1日向业主委员会召集人说明；

（四）会议有过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意；

（五）做好会议书面记录，并由与会人员签字；

（六）业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。

下列情况应召开业主委员会会议：

1、主任、副主任召集会议的；

2、经三分之一以上委员提议的；

3、经主管部门建议召开的。

业主委员会召开会议时，可邀请业主、业主代表及所在地社区居委会派员列席会议。

第十四条  档案资料管理

业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管。业主委员会应建立下列档案资料：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料；

（三）各届业主委员会备案登记的材料；

（四）业主、使用人名册；

（五）订立的物业服务合同；

（六）其他有关材料。

第十五条  业主委员会活动经费

业主委员会的活动经费从小区共用部位、共用设施、物管商业用房的经营收益中支出，在同期物业服务收费总额 1%的额度内根据业主委员会的工作实际需要确定使用额度。

业主委员会活动经费用于下列开支：

1、业主大会、业主委员会会议开支；

2、必要的日常办公等费用；

3、有关人员津贴。

具体额度由业主大会确定。

活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第十六条  业主委员会的罢免

业主委员会的委员受全体业主的直接监督。业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员资格将终止，并由业主委员会提出并确认：

1、物业转让、灭失等原因不再是业主的。

2、有犯罪行为的。

3、以书面形式向业主大会提出辞呈的。

4、拒不履行业主义务的。

5、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的。

6、因疾病等原因丧失履行职责能力的。

7、其他原因不宜担任业主委员会委员的。

经拥有本物业内20%以上投票权数的业主或者有20%代表权的业主代表提议，可以向业主大会提请罢免业主委员会委员的要求。

罢免要求应当写明罢免理由，被提请罢免的委员有权在业主大会上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。

罢免业主委员会委员由业主大会做出决定。罢免采用实名投票的表决方式，须经过1/2以上的业主代表同意通过。

离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的所有文件、资料和属于业主委员会的财物等移交给业主委员会，造成经济损失的应承担经济责任。

业主委员会委员资格被罢免或因病、因事辞职的，由本次业主委员会选举中未当选的候选人按得票数从高到低进行增补。

业主委员会委员缺额人数超过委员总数40%的，应当在2个月内召开业主大会进行增补。

第四章  附则

第十七条  印章的使用管理

业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。

第十八条  业主大会和业主委员会议事规则的生效

本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过生效。

本议事规则未尽事项由业主大会补充。

第五章  议事规则补充规定

本议事规则中所称业主，是指有投票权数的物业产权人、产权共有人。

（对以上征求意见稿如有建议或者意见，诚请居民及时联系业委会筹备组。联系电话：86955741）

邻里人家东苑业主委员会筹备组

2011年11月10日

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