评房团第三站：丁桥的“动”与田园的“静”

英子

    城北新城核心，北秀宜居之地。丁桥和田园，同为城北新城的组成单元，两者相接相连，共享得天独厚的自然景观，可由于区块定位的差异，造成板块内商品房截然不同。　　丁桥规划为大型居住区，历来是主城区的刚需板块、“价格洼地”，如今已俨然形成“群雄割据”的竞争局面，楼盘众多、屡有动作；而田园则因较好的环境资源，而在强调居住的同时兼具旅游的功能定位，板块内在售商品房以改善型产品为主，且由于发展起步较晚，市场开发尚处于初级阶段，相对丁桥而言要“安静”不少，宛如其名——很“田园”，很生态。
　　住在杭州网第三站来到城北新城，探访丁桥和田园两大板块的六大楼盘：广宇·上东城、昆仑·天籁、中豪·四季公馆、玺之湾、绿城西子·田园牧歌和朗诗·田园绿郡。从一“动”一“静”中，破译两个板块不同的成长密码。
　　丁桥板块综合点评
　　点评人：中国联合工程公司第一设计院院长 徐磊
　　“总的来说，丁桥板块居住氛围比较浓厚，楼盘的产品定位都比较准确，主要针对刚需人群，在目前的市场上确实能够吸引很多的人气。但也正是因为这一点，导致整个板块楼盘定位都比较低，缺乏高端楼盘带动整个区域的提升。另外目前看来现有的以及规划的公共交通配套无法满足未来板块的规模，未来的出行将面临较大的压力。”

中国联合工程公司第一设计院院长徐磊谈丁桥板块 摄于：2011年9月15日 摄影：高文俊

　　商品房格局：主城区“百万元”板块 新盘扎堆迎来供应大年
　　“起价9999元/平米，丁桥重回万元房时代。”8月，昆仑天籁低开入市，丁桥这个长时间低调的“价格洼地”骤然“升温”。尽管天籁9999元/平米起价的眼球效应大于实际意义，最终确定的折后均价为12600元/平米，但丁桥仍然是名副其实的主城区“百万元房”板块。而随着目光的聚焦，购房者会发现，于“四盘争艳”中迎来又一供应大年的丁桥，在楼盘品质、周边配套等诸多方面也有所升级，是主城区范围内性价比较高的刚需首置区块。
　　玺之湾和四季公馆是丁桥板块今年下半年即将首开的两大新商品房项目，也是评房团此行首先探访的目的地。这两个楼盘都在品质上较以往的丁桥项目作出了升级，而预计的开盘价格也略高于目前丁桥在售项目。
　　玺之湾是丁桥板块目前最靠南端的商品房项目，接近华丰路，由西房和昆仑共同操盘。项目地块似矩形，东临丁桥港支流，共规划有10幢小高层及10幢高层，预计10月底首开，推出11、18、19、20号楼，价格在13000-14000元/平米之间，户型包括90、120、135平米。双赢机构总经理章惠芳表示，玺之湾有着较多的大户型房源，在销售时会面临一定的市场压力。

评房团互相交流意见 摄于：2011年9月15日 摄影：高文俊

　　即将于9月首开的四季公馆，是丁桥首个石材干挂项目，也是丁桥目前楼面价最高的楼盘，将率先推出位于东南角的1号楼，户型81，86、119平米，均价13400元/平米。“品质向高端楼盘看齐，13000元/平米以上的价格向副城楼盘看齐。”住在杭州网首席评论员丁建刚对四季公馆做了如是点评。
　　在8月份引起话题热议的昆仑天籁，首批房源如今的签约率已有七成，楼盘将于9月推新房源4号楼，户型包括中间套88、89平米，边套122、124平米。浙大安地设计规划院建筑三所所长赵锋分析认为，天籁户型较传统，但优势在于有赠送面积，得房率较高。
　　广宇上东城拥有多项“丁桥商品房之最”——最早进驻、最早销售、最大体量……2010年底，随着一期“上东领地”的陆续交房，它又成为了丁桥首个交付的商品房楼盘。在上东城现场，一期的高入住率给评房团留下了深刻印象。“几乎家家都包了阳台，自住的比例确实比较高。”网友“huhangbob”谈到，到现场实地看房之后，发现上东城一期“看着还比较大气，比想象中的要好”。
　　配套建设：生活配套逐渐成熟 交通路网有待完善
　　作为城北新城的核心区以及杭城东北的大型居住区，丁桥在规划建设过程中始终强调居住性，对配套的建设不遗余力。目前，丁桥的生活配套已较为成熟，“看得见、用得着”，位于紫丁香路和蕙兰雅路交界处的新城广场就是一大配套综合体。其中物美大卖场于09年底开张，肯德基、知味观、苏宁电器等在市区比较常见的品牌门店也陆续入驻营业。新城广场附近保障房小区众多，并临近已交付的上东城一期，人气聚焦，已发展成为丁桥目前的商业核心区。
　　在新城广场的南侧，正在施工中的“丁兰广场”将成为丁桥未来的又一大商业配套，据透露，丁兰广场的商业面积大概在68000平方米，计划引进超市、影院、品牌折扣店，以及一家四星级的宾馆等。目前在洽谈的商家有世纪联华、横店院线等。

丁桥新城广场 摄于：2011年9月15日 摄影：高文俊

　　得益于大型生活区的定位，丁桥的教育配套也相当丰富。在学区方面，除了规划中的重点高中，丁桥已有多所学校，例如丁桥实验小学和丁桥中学。光是在广宇上东城一带，就规划有2所中学、4所小学和7所幼儿园。记者所见，上东城一期边上的大塘幼儿园已经建成，而位于上东城中心区域的勤丰幼儿园正在施工，销售人员说在明年就能完工。随着丁桥入住人口的不断增加，现有的学区很难再承受高人口的压力，届时或许有更多的学校将在人口压力下“催生”。不过，板块内的教育配套质量也有待提升。
　　丁桥还有一样正处在快速发展中的配套就是交通。在相当长的一段时间里，公众对于丁桥板块的陌生，造成了心理上的距离。
　　事实上，丁桥距离武林广场不过10公里，相比较距离武林广场更远的下沙、三墩等板块，丁桥有着这样的优越地理区位，却长期未被人识，多少有点不公平。很多人都是在转身以后，才发现有这么一个板块，原来离我们如此之近。从市中心沿德胜高架——留石高架直到笕丁路口，基本用时20余分钟，整个丁桥大型居住区就豁然开朗了。
　　丁桥位于上塘、留下和德胜这一井字高架的北面，绕城高速、秋石快速路、笕丁路、同协路、临丁路等组成了丁桥的立体交通路网。在公共交通方面，除了已经开通的快速公交3号线(B3)方便又快捷，还有K99路、345路、335路、K812路等公交路线，规划中的地铁3号线也将经过丁桥。
　　不过，评房团的众位专家也提到，随着丁桥未来人口导入速度加快，数量增多，现有的以及规划的公共交通配套无法满足未来板块的规模，会面临较大压力。此外，丁桥区域的道路建设由于施工质量等方面的问题也饱受当地居民以及网友的质疑，目前，丁桥的多条道路正在修补中，导致了出行的不便。

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英子

田园板块综合点评 　　点评人：杭州规划设计院总工程师 汤海孺
　　“从交通上看，田园比丁桥到主城更为便捷。将来主要是依靠秋石高架和同协路延伸段，这两条路贯通南北后，直达钱江新城，会大大缩短主城区对田园的心理距离。杭州是旅游城市，山水闻名。但真正依山傍水的楼盘也不错，西面有和家园，在群山环抱中；而田园也做到了这点。田园北面有三个公园两个水库，风景很不错。目前，田园的不足之处就在其生活配套建设，虽然有教育配套资源已投入使用，但是生活、商业配套还依托半山板块，有不便之处。”

杭州城市规划设计院总工程师汤海孺谈对田园板块的看法 摄于：2011年9月15日 摄影：高文俊

　　田园商品房现状：城北宜居新区块 两大改善型楼盘在售
　　田园与丁桥相邻，同为城北新城的组成单元，田园的商品房开发起步时间较丁桥更晚，首次宅地出让是2009年，目前进驻的开发商和楼盘数量都不多，而且在售的仅有田园牧歌和田园绿郡。相比丁桥板块各楼盘的“贴身肉搏”，田园板块的硝烟在良好的自然环境的掩映下显得静谧。
　　　　绿城西子·田园牧歌于2010年首开，截至目前一期房源已全部推出，尚有部分139平米房源可售，毛坯房均价20800元/平米。项目预计10月份推出二期精装产品，户型面积为公寓90—180平米，平层官邸220——280平米。“田园牧歌最主要优势在于依山傍水的环境以及绿城的品牌。”合创地产机构市场部经理许小芳点评认为，田园牧歌是目前田园体量最大的楼盘，占据占据田园开发的主导权；就产品而言则略显特色不足，有部分拼接户型，在目前形势下是较大的软肋。
　　朗诗·田园绿郡在8月28日推出售期房源2、3、4号楼，共计100余套，户型包括89平米两房和129平米三房。根据现场销控表显示，129平米的大户型有着不错的销售率。“朗诗·田园绿郡的科技住宅概念还是很好的。”杭州规划设计院总工程汤海孺提到，对住户而言，科技住宅能够使得日后的生活成本有所降低。

评房团了解楼盘 摄于：2011年9月15日 摄影：高文俊

　　据田园牧歌总经理助理俞英姿介绍，除了商品房之外，田园板块东侧将来还会形成一个以公租房为主的区域，而这些公租房项目目前已有部分在建设中。
　　配套：依山傍水环境优美 生活配套需依靠周边
　　“杭州水系住区不少，但是能够依山而居的住宅却相当稀缺，尤其是能够乐山乐水，而且富含人文历史气质的区域更是难得。”中国联合工程公司第一设计院院长徐磊在谈到城北新城时指出，区域所具有的得天独厚的自然资源在杭州主城区内实属稀缺。其中，田园由于位置独特，保持有较多原生态山体、林地，环境资源更为丰富。

田园板块虎山公园实景 摄于：2011年9月15日 摄影：高文俊

　　目前，田园板块内依山而建的三大公园——半山公园、虎山公园、龙山公园业已建成，经游步道相互贯通，组成皋亭森林公园，打造成为杭州的第二个“十里琅珰”。皋亭森林公园，总面积966.60公顷，内部主要包括龙居寺、十里桃花坞、杜牧碑廊、丁兰古街、古运河、娘娘庙遗址、珍珠泉、显宁寺遗址等景点。
　　由于保障性住房的规划，田园区块的教育配套也得以提前进入，一些小学、幼儿园也已经交付使用，同时也有多所小学和中学在规划中。医疗方面，田园目前的主要医疗资源是杭钢医院，同时即将动工的丁桥二期市中医院也可以辐射到田园板块的居民。
　　在交通方面，半山隧道正在施工中，建成后，市区走秋石高架，穿半山隧道，可直达临平，便捷的交通可算田园地块的一大优势。另外随着上塘河改造的完成，半山到市中心武林广场又多了交通选择——水上巴士。乘坐水上巴士，游客仅需一个半小时就可到达武林广场，并且可以欣赏沿途的优美景色。
　　但田园板块目前的商业规划尚未成规模，暂时只能依靠丁桥的相关商业配套，如果田园想要打造高端居住板块，提升整个板块的居住品质，就必须有自己的大型商业作为基础。但相信随着保障房落成和商品房的入驻，田园板块一定会更加完善。

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