对投资丁桥商铺的想法

房产搜搜 · 发表于 2010-9-4 16:32:35

商铺位于新城广场二楼、三楼以及南面广场，没有产权(倒可以规避物业税），只有37年使用权，（新城广场属于10%留用地，只有大的产证，产证不能分割，所以这类房子都是以租代售的形式进行买卖）价格6000----9000不等。二楼、三楼是小面积（20到45）摊位;南面广场是独立门面的商铺。

华元房产开发，摊位包租10年，年平均回报约8.5%;或自主经营。
经营服装、内衣、鞋、饰品、儿童用品、玩具、美食等。

我预定的两个摊位，一个女装，一个内衣;观察了半个月，最终顶住压力签了正式合同。

五一开盘预定的，后来联名要求退订的客户很多(人多势众，还互留了联名电话簿，方便串联和沟通信息），主要是租赁合同和返租合同纠纷，有以下几点：
1：原先意向书约定可选择自主经营或者返租，后来的正式合同改为一期统一只能返租。
2：原先约定摊位间作轻质材料分割，后来改为商场模式大通间、不分割。10年返租到期后，可能面临比较被动的选择。
3：设施和装饰的维护和日常保养归‘业主’承担，而不是由使用和经营者承担。
4：顾客人身财产损害赔偿，也由‘业主’承担。

预定客户一致要求修改合同条款，特别是顾客人身财产损害赔偿，其实和‘业主’无关，和经营者有关;设施和装修维护和保养是没有底的，也缺乏监督。
但所有这些要求，经请示汇报，均被集团法务部粗暴否决了。该法务部的职责好像就是千方百计推卸责任，不留任何隐患和活口，怕万一扯皮打官司被动，要被老板骂，吃不了兜着走。项目主管也同情，可都没有用，干着急！据说华元法务部是公司部门老大，老板最器重。
大概是集团项目纠纷多，锻炼出来的原因吧。

合同条款，谈不拢，很多人只好选择退订了。还好没有太多扯皮，定金答应月底退，要经过集团审批，走流程。

对霸王条款无可奈何，要么买，要么不买;似曾相识的结果都是缘于信息的不对称，预定意向书和合同多是前后不一致的。

为什么有霸王条款、或出尔反尔？，还不是因为抓住了很多人逆来顺受的心理。
谁叫你看好，别无选择的呢？
唉，丁桥这个规划的超大型居住区，难道就这么一个商业中心和大超市吗？

那倒不是，南面隔条马路和河道，丁兰公园边上，还有一个丁兰广场商业综合体。其实环境更开阔，位置不错;年初动工的，但动静不大，开发商是一家不知名的实业公司。估计实力有限，先不考虑它。

有人劝说，华元公司陷阱很多;我不置可否;管他的，错过了大关（钱江小商品市场），难道还要我错过丁桥？风险和机遇是并存的说！
退一步讲，又能亏损到哪里去呢？毕竟是小面积，低总价，盈亏都有限。

关键还是看好政府对这个大型居住区的规划和配套能力，相信所谓中央居住区cld、未来的人气和物美超市的人流不错。

其实，包租十年返租收益是点缀，主要还是铺位的升值潜力更有吸引力，风险和关键在前几年。

新城广场5年内能热，华元就大功告成了。人气旺了，商铺热了就不怕招商了;一旦明确有投资和持有价值，就不一定再指靠华元的返租回报了。

前几年市场培育，没有包租返租，不行，但光指靠返租也不行。
只是担心，前几年没有效益，华元还要付租金，他能坚持得住吗？
10年的承诺好听，可在丁桥这个目前还偏僻的热土上，将来能兑现吗？

前无古人，后无来者。人生，有几个10年可以消耗和参照？

返租10年的（含税）回报率约定是：4.5%、6%、6%、8%、8%、10%、10%、、12%、12%、12%

有人劝说，‘新城广场没产权的包租10年，年平均回报8.5%其实就是向你借钱！华元内部员工的集资利息都是12%;价格又不便宜！如果一定要买，还是自己来做生意比较好！’

我觉得，就算集资也罢，如集资能合理合法办成这件大事，也是好事。
专业的人做专业的事，是社会化分工的需要和结果。
要习惯和学习利用和被利用，资源优化组合、利益分享、积沙成塔。

新城广场的体量约10方，是一个商业综合体。可惜，个头好像不够高，几乎要被周边的高层住宅淹没了形象，浪费了大好的空间，还够不上一个区域性地标的标准。

业态分布：地下一层和一层是物美大卖场。二楼是商品市场;三楼是美食与儿童游乐和家居。四楼以上是众多的单身公寓和sohu办公小户型。南向广场分布的是四层独立门面商铺。西侧空地规划是家居装饰。南面同丁兰广场和公园隔河隔路相望。
丁桥大型居住区一期，密布着陆续交付的经济适用房和安置房，规划用地商品房和经济房各占一半。
值得安慰的是先期推出的两个商品房项目，销售形势还不错。
广宇是第一个吃螃蟹的，起先郁闷杭儿风，高价拍地，没成想，间隔不长，时来运转，天时地利人和，喝到了头口水。目前有三块地，可谓是丁桥的地主，通过媒体声称要加快新城广场边上那三块商品房用地（上东城这个大盘）的开发建设，还计划再拿下夹在自己中间、靠近规划学校的地块。呵呵，人有多大胆，地有多大产，撑死胆大的，饿死胆小的。3年前丁桥还是块处女地，现在已是一片热土，期待炙手可热。

如果丁桥板块是‘商品房的品质，经济房的价格’那就更靠谱了。人气上来、配套跟进、拉动消费和商业，成熟也会更快一些。
经济房和安置房多，有利有弊，虽然消费水平低，但人口基数大;空置少，入住快，聚人气。总之，人气不是问题，下半年房子交付比较集中，还有好几路公交要跟进和延伸，到武林门的快速公交3号线年底就要开通了！

先看看吧，丁桥印象：

丁桥各楼盘最新现状www.dingqiao.cc/loupan/

版权声明

1、转载或引用本网站内容须注明原网址，并标明本网站网址(https://www.dignqiao.cc)。 2、转载或引用本网站中的署名文章，请按规定向原作者支付稿酬。 3、对于不当转载或引用本网站内容而引起的民事纷争、行政处理或其他损失，本网站不承担责任。 4、对不遵守本声明或其他违法、恶意使用本网站内容者，本网站保留追究其法律责任的权利。本站唯一网址：https://www.dingqiao.cc