国务院房产新政---“新国八条”及相关案例分析

杭州-张律师

【房产新政】
2011年1月26日国务院颁布实施了房产新政策，即：“新国八条”。内容如下：
（一）各级政府须在一季度公布房价控制目标。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
（二）加大保障性安居工程建设力度。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
（三）定价明显超过周边房价的，须清算和稽查增值税。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
    （四）提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
（六）拥有2套及以上住房的，禁止再买房。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
   （七）房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人。
（八）坚持和强化舆论引导。


【 经典案例】
   上述政策的颁布给杭城的房产市场造成了不小的震动，尤其是第（四）、第（六）条的规定给已经签订购房协议但还未交付的购房者们造成了直接影响：
  2011年1月14日，杭州谢女士与章先生就转让滨江区东方郡公寓一套房产签订了《购房意向协议》。协议签订当日，谢女士一次性支付给章先生2万元作为购房保证金。不久，“新国八条”出台。因谢女士向章先生买的这套房子是第三套房产且她本人是本地户籍，按照“新国八条”的强制性规定将无法再买房、过户。无奈，谢女士向章先生提出解除协议并要求归还给相关费用。但遭到章先生的拒绝。谢女士找到律师进行调解，帮助索回钱款并要求对方支付预期赔偿金。目前，此案正在处理中……


【笔者观点】
在此，笔者就上述案例所涉及的法律规定分析如下：
首先，房产新政在法律规定上属于“情势变更”，而对于房产买卖合同履行过程中遇到的“情势变更”情形，我国合同法司法解释（二）第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”由此可见，“新国八条”出台后，导致谢、章两人原先协议因违反新政规定而无法继续履行。谢女士可以与章先生协商解除合同，协商不成可向人民法院提起诉讼。

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