更换物业管理公司应慎之又慎，知己知彼以免投鼠忌器

已有帐号 · 发表于 2010-8-4 19:29:03

——－反思鹏润家园业主因更换物业管理公司而产生的困扰作者：舒可心

随着业主大会以及物业管理委员会（俗称业主委员会，以下简称为“管委会”）的在商品房小区中的产生，物业的权利已经逐步从发展商那里回归到其真正的主人——业主的手中。
自然，物业管理公司的新旧更替也就不是不可能的事了。有数据显示，2002年北京市更换物业公司的小区大约有40家，顺利交接的有28家，有近30%的小区新旧物业交接不顺。
从理论上看，物业的权利人，绝对是全体业主。也就是说，某物业管理小区内的全体业主，有对这个物业公共区域进行必要的处分和管理的合法的权利。这个权利将由业主大会决议授权管委会来行使。
为什么有了权利却仍然不能顺利的行使呢？这就充分说明了掌握了权利和是否有能力来驾驭、行使这个权利完全是两码事。说穿了，业主们的权利是因购买了房产而购买来的，而不是通过商业竞争或者其他能力拼比而胜出的。我们不是能人，我们不是专家。这一点我们必须有足够清醒的认识。
特别是对更换物业管理公司这样如此巨大的民事举动，牵扯到几亿乃至几十亿资产的管理问题，牵扯到几百万乃至上千万的管理合同问题，牵扯到几百户乃至几千户业主利益的问题，作为管委会委员的几个普通业主，要想顺利的操控全部程序使之能够顺利的启动直至结束，真的不是件容易的事情。搞得不好，将给物业管理小区带来长久的伤害，甚至成为“千夫所指”的遗憾。
为了探讨和研究更换物业公司过程中间的各种问题，本人研究了一些案例，并因一起物业管理公司的更换产生的麻烦更觉得有必要就这个问题进行必要的宣传和引导，使物业管理的各方均冷静的面对这个即是经济问题，更是社会问题的大事情。
更换物业管理公司，首先应该确保其程序的合法。即更换行为的执行人是管委会，管委会的行为依据必须是业主大会的决议，整个更换程序必须符合有关的法律法规和政府的指导性文件精神，即采用公开招标的方式，在政府有关部门的指导和监督下完成。在这些方面，鹏润家园的做法没有什么不妥。
但是，满足上述条件是否就会一帆风顺了呢？鹏润家园更换物业管理公司的实事，说明那些是远远不够且相差很远的。以下便是经过不同小区多次了解情况后总结的一些经验。
首先，管委会应该非常理性的评估更换物业管理公司的绝对必要性，从而向业主大会提出该议题进行表决。如果因为管委会评估的失误导致对业主大会的误导，进而通过并启动了更换物业管理公司的程序，将像随意降低物业管理费一样，对小区的前途是非常不利的。这一点，我认为鹏润家园的管委会做的是合适的，但是他们的问题发生在以下的几个方面。
如果管委会决定向业主大会提出更换物业管理公司的动议，则应该提前做好实质性的更换准备，一旦业主大会通过决议再发现无法更换物业管理公司的障碍就很难解决了。这其中包括法律、合同、程序、财务、资产和危机发生的应急准备。
法律准备：熟悉掌握有关法律法规和政府指导性文件的要求，根据自己小区的实际情况，检查在更换物业管理公司的过程中可能发生和法律法规相违背的地方，并且提前纠正和排除。尽量避免在更换过程中节外生枝造成难产的境地。
合同准备：更换工作应该符合当前执行的物业管理委托合同中所约定的解除合同的条件，否则将必然引起纠纷。特别是应该尽量与原物业管理公司就合同到期与有可能的新物业管理公司的交接事宜，达成有法律效力的、对双方均有约束力的、有违约赔偿责任的协议。以便于更换交接工作的顺利进行。
程序准备：这主要是要在时间安排上，留有足够的操作空间。以免仓促进行而失去最佳选择。同时也要注意更换过程的程序，必须符合公开、公平、公正的原则以及相应的法规和政府指导文件的要求。原物业管理公司因认为更换程序不合法而不交出管理权的案例很多。
鹏润家园物业管理更换过程里，上述几点做得都比较完善。可惜在下面这些重要问题上，过于轻率和仓促。
财务准备：在更换物业管理公司前，必须对原有物业管理公司的账目有十分准确的了解和进行必要的审计。新旧物业管理公司的交接过程中，钱和账目的交接是最烦琐和困难的。只有对目前财政状况十分了解并且有足够准备的情况下，才可能使得交接工作顺利完成。对实行“酬金制”和“包干制”等不同财务核算制度的物业管理公司的交接工作，财务的交接也是完全不同的。
资产准备：说句俗话，就是业主到底要把什么东西委托给新的物业公司自己必须清楚。而这几乎是被所有管委会所忽视的。有的小区表面上是“顺利”交接了，而实际上原物业公司的离去，同时也带走了很多本应该属于小区业主所有的权益，因为这些权益从来就不为小区业主所知。所以，要把自己的“家底”弄清楚，也是更换物业管理公司另外一个最重要的项目之一。必须由管委会代表业主大会从原物业管理公司中接过他们手中的一切权益，包括但不限于：本小区中实际应交付物业管理费的面积，以及该面积的位置和产权人清册；从发展商那里接过来管理的共用建筑物；其他建筑物中的公共区域；公共设备和设施；公共停车场；道路、围墙等一切公共权益。就是说，原来的物业公司在小区内没有任何资产，他走的时候也不能带走任何资产和资产权益。不但如此，还应该按照小区的规划，委托新物业管理公司继续履行从发展商那里继续交接公共物业和其他财物的工作。
而恰恰是以上两条包含的“清产核资”工作，是管委会最最容易忽略的，因为做好它，对管委会那几个“热心公益事业”的几个业主来说，实在是太困难了。这就给我们提出了一个问题，清产核资是全体业主的利益，而普通业主根本没有足够的知识和能力完成此项工作，如果业主大会认为有必要，应该拨出预算，由专门的第三方协助，根据政府批准建设规划来认真完成。并且，第三方应承担相应的职业过失责任。
最后，就是根据不同的物业小区，各自必须考虑的危机应急准备了。总结这些有可能发生的危机，大概有这么几类：
一．  物业公司自己的产业。这种情况，大都发生在物业公司是发展商的直属企业的情况下。发展商将部分可销售物业作为投资或者其他形式，转移到原物业管理公司名下。其实这本身就是不合理的，此时的原物业公司本身就是小区的业主之一。由业主自己来管理包含自己产业的公共产业，本身就会有“利益冲突”的问题。更换这样的物业管理公司，也是必要的。但是在更换后，该物业管理公司将以业主的身份继续留在小区中。这会造成一定的问题，必须认真考虑对待。
二．  发展商的产业。一般的发展商为了销售楼盘，都将物业管理费率定得很尽可能低，以“低廉的使用成本”来吸引买家。其实是用部分自有物业的收入“补贴”原物业管理公司的“亏空”。在这种情况下，原物业管理公司的账目肯定是亏损的，永远是“欠”发展商的钱。但这必须要事先搞清楚，否则很有可能在原物业公司撤离时，将此笔亏空记在业主们的头上。另外，新物业公司进入以后，属于发展商的这部分产业的利益，发展商将不会再白白送给业主们自己选择的物业管理公司。这也是必须想到的。
三．  被发展商或者物业管理公司号称其拥有产权的公共产业。因为业主除了完全控制自己房屋的套内面积外，其余所有产业几乎都控制在原物业管理公司或者发展商手中。他们便常常以此对他们手上控制的产业号称拥有产权。这种问题解决起来似乎不难，因为他们没有产权证，即无法证明其产权的拥有。可实际上让他们交出实际的占有权和管理权，就像我们把被偷去的东西往回要一样难。
四．  原物业管理合同中所订立的对原物业管理公司的不平等条件。这实际上也是发展商对业主的不平等条件。经常见到的就是发展商对其未销售出去的房屋不交或者少交物业管理费等等。这些都是因为发展商占据了物业管理市场的发包权，物业管理公司曾经像乞丐一样求着发展商给他们这个工作。虽然合同约定非常不公平，可他们却把这些不公平，打算分若干年转嫁到业主的头上，进而获得长久的利益。所以，这些也是业主必须注意和认真研究的问题。
五．  小区内不同产权状态混合。由于房改、回迁等问题，导致一些小区内的房屋产权有多种形态，有商品房，回迁房等等。俗称“一区两制”（或者多制）。虽然所有业主和使用人享受相同的物业管理和服务，却支付着相差甚远的物业管理费。这些问题也都是要在更换物业管理公司前必须考察清楚且有完善的解决方案的。
六．  此外，政府的产业，未建成物业，与本小区共用的生活资源供应系统的管理，以及其他与物业管理相关的所有问题，都是更换物业管理公司时必须注意和妥善解决的。
更换物业管理公司，搞不好就可能是敲锣打鼓的欢迎了一个新的败家子儿，他所给小区带来的伤害，也绝对不是一年、两年内能够看出来的。而一旦问题显现出来以后，承担经济风险的却又往往是业主们自己。这里借用一个物业公司总经理的话来提醒大家：“2年以后什么东西都开始坏了，需要维修了。那个时候，就是业主跪我面前求我留下干，我都不干了”。
买的不如卖的精，何况我们这些业主们选举的管委会，无非也就是几个热心为大家服务的普通业主所组成，其专业水平和工作能力远远不及专业公司和给他们提供服务的律师们。在这个商业对弈中，我们是弱势，受骗是绝对的，监督只是相对的。不承认这点或者没有心理准备是不现实的。
就像降低物业管理费一样，物业公司照样能生存，照样能赚钱，为什么？还不就因为他们比过去更少干工作，更少干那些我们眼睛看不见的、而维护大厦正常运转所必须的工作（比如水、电、暖、通风、燃气等设施的维护保养）！
清醒吧，业主们！目前中国物业管理企业的水平就这么高，不到万不得已的时候不要随意更换物业管理公司，要尽量采用“改良”、“修正”的办法和更换住场经理的办法来让他们改进工作，要尽量采用理性的办法来解决物业管理纠纷；也不要随意降低物业管理费率，而要把精力和财力更多的投入到监督物业管理活动中去！从而使我们自己的物业，能持久、完善的向我们提供生活所必须的功能。
特别是管委会的委员们，我们的知识和能力，真的很难驾驭一个几亿乃至几十亿资产的小区中几百户乃至几千户业主们的长远利益。为了小区的长久利益，我们做事必须认真、认真再认真，谨慎，谨慎再谨慎。

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