丁桥景苑北苑物业管理和收支预算方案

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丁桥景苑北苑物业管理和收支预算方案

二零一一年十一月

丁桥景园北苑物业管理方案

第一章：目录………………………………………………………………….……2

第二章：丁桥景园北苑物业基本概况…………………………….………………3

第三章：丁桥景园北苑物业管理服务方案………………………………….……3

第一节：小区环境管理…………………………………………………………3

第二节：小区卫生绿化管理……………………………………………..……4

第三节：小区的安全保卫管理………………………………..………………5

第四节：设施的维修管理………………………………………………………6

第五节：小区的文化建设………………………………………………………7

第六节：其他物业服务项目……………………………………………………7

第四章：人员配备…………………………………………………….…………… 8

丁桥景园北苑物业收支预算方案

1、1、编制说明………………………………………………………………………9

1.2能耗费…………………………………………………….………………………9

2．1丁桥景苑北苑收入预算………………………………………………….…….9

2.1.1年度收入预算表…………………………………………………….…….…10

2.1.2丁桥景苑北苑年度物业管理费用支出测算（汇总表）……………………11

2.2丁桥景苑北苑支出、收入预测(附表)…………………………………………11

2.1项目接管后固定资产的移交……………………………………………………17

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第二章  丁桥景园北苑物业基本概况
丁桥景园北苑坐落在丁桥镇勤丰路上，与丁桥公交中心站和杭州师范大学（附属）丁兰实验小学相邻。丁桥景苑北苑住宅面积约为27824.45平方米，共4栋单元房，商铺面积约为9815.02平方米。小区有一个地下车库80个停车泊位。西门两边有一个值班室一个消控室，一个大门出入和一个消防通道，小区独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的丁桥景园北苑小区。
第三章 丁桥景园北苑物业管理服务方案
根据丁桥景园北苑的实际情况，并贯彻青平物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管卫生、 绿化养护、秩序维护安全、公共设施维修保养、社区文化建设和其他物业项目的管理等六个方面。
第一节 环境卫生管理
维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合丁桥景园北苑实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使丁桥景园北苑不动产保值增值。小区生活垃圾每天及时清运，道路卫生保持清洁无污染。使小区空气清新环境优美，为小区居民提供一个良好的工作学习生活和居住环境。


第二节 绿化养护管理
丁桥景园北苑的环境卫生和绿化管理是体现丁桥景园北苑面貌的重要因素，为搞好丁桥景园北苑的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层抓落实。目标管理达到：一日两清扫，垃圾日日清，严格控制环境二次污染。具体实施方案如下：
一、每栋住宅楼后添置一只垃圾桶
二、配备3名保洁人员，负责丁桥景园北苑的环境卫生
（一）公共卫生：
1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶；
2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹；
3、各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。
（二）室内卫生：
1、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净；
2、定期清扫、保洁；
（三）绿化环境：
1、保护：在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为受到伤害；
2、养护：定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式居住环境；
（四）装修垃圾：
会同业主委员会制定《室内装修管理制度》，室内装修有可能影响建筑物的结构，减少建筑物寿命，并且在装修中出现大量的建筑垃圾，影响环境，对于室内装修必须要有严格的规定，这关系到各位业主的切身利益，也是物业管理公司义不容辞的责任。
（五）在小区公共宣传栏张贴温馨提示，倡导文明新风。
第三节 秩序维护安全管理
丁桥景园北苑住户出租户较多，故安全保卫工作和消防安全工作十分重要，我们将以“人防为主，技防为辅”的方式 ，重点对外安全秩序的防范，具体做到以下几点：
（一）整体排查，清除消防安全隐患；
我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查，配齐所需的消防器材，培训义务消防安全员，消除消防隐患。
（二）实行封闭式管理， 24小时保安值班、巡逻，保障住户安全；
我们将实行外来人员和车辆进出询问和登记制度,维护员尽快熟悉住户，禁止无关人员入内，大力加强夜间巡查力度，保障业主人身、财产安全。这一点希望得到全体业主和业委会成员的大力支持与配合。
（三） 公布24小时服务电话和报警电话，为随时处理紧急情况做好准备。
“急住户之所急，想住户之所想”，设立报警电话，对于突发的各种事件，制定突发事件应急处理程序，保证突发事件的及时得到解决。
第四节 公共设施设备的维护管理
丁桥景园北苑的公共设施设备，极大地方便了住户日常生活。为解决住户的后顾之忧，我们将做到以下几点：
（一） 对于公共设施设备进行全面检查；
在正式接管丁桥景园北苑时我们将对公共设施进行检查、登记，对于损坏的公共设施进行修理，地下公共的照明灯等。
（二）配备专业水电工，设立报修电话，保证及时维修服务。
我们将和业主委员会按国家的相关维修规定，对于住户水、电等维修项目制定合理的收费标准，配备专业水电工，在丁桥景园北苑管理处设立一部便民热线，在住户提出维修要求时，及时完成维修工作。
维修管理的目标达到：
1、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户签字确认方可离去。维修满意率做到100%。
2、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

第五节 丁桥景园北苑社区文化建设
为各业主创造和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一个重要的目标，由于丁桥景园北苑住户文化素质相对较高，完全可以利用现有资源做到以下几点：
(一） 建立老年活动室
住户中有不少是老年人，应该为老年人创造一个能和外界沟通交流的好环境，这样既给老年人带来了欢乐，也让其子女少了一份担心。
（二）用丁桥景园北苑文化资源组织文艺社团
丁桥景园北苑住户，物业公司和业主委员会共同邀请具有一定文艺功底的住户，成立文艺社团，在空闲时间组织诸如舞蹈，书法，歌咏活动，相互学习，相互交流，增进邻里了解，全面提高丁桥景园北苑文化精神风貌。
第六节 其他物业项目的管理
此外，还有其他的一些物业项目的管理，如自行车、汽车的停放管理，宽带网接入、水电费代收取等，我们将本着为住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商，从而使小区内所有的工作都能有条不紊的开展。

第四章：人员配备
一、 服务中心主任助理（1名）针对丁桥景园北苑实际情况制定工作计划，费用收缴工作
二、 管理员（1名）监督各项工作的开展情况，执行主任助理安排的具体事务。
三、 保洁人员(2名)绿化人员(1名)负责丁桥景园北苑卫生和小区绿化养护工作。
四、秩序维护人员（8名）负责丁桥景园北苑安全防范和消防安全，车辆停放管理，门岗24小时值班，24小时巡逻，监控24小时值班。
五、 水电维修工（1名）负责小区公共设施维护，水电维修。

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丁桥景园北苑收支预算方案

1、1、编制说明

1、            本预算根据业委会的要求、物业所处地理位置、总体功能定位、同     类相似物业水平、业主消费水平及杭州市现有物价水平进行编制；

2、            本预算根据国家及杭州市物业管理有关法律法规进行编制；

3、            本预算根据照片预算提供的数据进行编制；

4、            本预算中的国家税率根据杭州市有关规定6.1%计算；

5、            固定资产折旧费：按年限为3年计算，残值按10%计算；

6、            合理利润：物业管理服务合理利润按照成本的6%计算；

7、            员工养老医疗经费按本市规定的1476基数的34.7%计算。

1、 2、能耗费
住宅用水价格：1.85元/立方米，商铺用水价格:3.60元/立方米；
公共照明用电价格： 0.78元/度。
2．1丁桥景苑北苑收入预算：
丁桥景苑北苑物业管理服务费标准拟定：
根据业主委员会提供，丁桥景苑北苑的物业管理服务费收费标准为0.70元/月·平方米，商铺1.00元/月·方米，露天车位场地维护费100元/月·个，地下车库场地维护费100元/月·。

2.1.1年度收入预算表

序号	项目	全年收入（元）	备注
1	高层住宅物业管理费收入	222039	0.70元/m2.月27824.45m2×12月=233725.38元×95﹪=222039元
2	商铺物业管理服务费收入	117780.24	1.00元/m2.月×9815.02m2×12月=117780.24元
3	车辆管理费地下泊位收入	48000	50元/个/月×80个×12月=48000元
4	车辆管理费路面泊位收入	24000	100元/个/月×20个×12月=24000元
5	经营用房收入	20000	估算
6	其它有偿服务收入	20000	估算
	合计	451819.24	按95%收缴率计算

2.1.2丁桥景苑北苑年度物业管理费用支出测算（汇总表）

项目	年测算额（元）	备注
员工工资及附加	413179.6	见附表一
办公费	9513	见附表二
保安费	4290	见附表三
清洁绿化费	40276	见附表四
公共设施维护费	48100	见附表五
固定资产折旧	9800	见附表六
递延资产摊销	2155	见附表七
社区文化活动费	2000	估算
不可预见费	9000
税收	29368.3	按税率6.5%算
合计	567681.9

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2.2丁桥景苑北苑支出、收入预测：
根据以上收支的预、测算，丁桥景苑北苑的年度收支情况反映如下：                   （按95%收取）
年度的实际收支情况：亏损36308.06元
年度实际收入－年度开支费用=盈亏情况
即：451819.24元/年－567681.9元/年 = —115862.66元

附表一、管理服务人员工资及附加费年度支出：413179.6元
序号	部门	职务	人数	月工资		年工资	备注
1	管理中心	主任助理	1	2800		33600
2	客户服务部	客户服务	1	1700		20400
3	工程部	维修工	1	2000		24000
4	秩序维护部	安全领班	2	4000		48000
5	管理部	安全管理员	6	10800		129600
6	保洁部	保洁员	2	3000		36000
7	绿化部	绿化工	1	1800		21600
8	年工资支出合计		14	26100		313200
9	年管理服务人员养老金、福利费、工会费等				1350元×14人×12月×34.7%  =78699.6元
10	年管理服务人员国定假加班费				100元/天×10天×14人=14000元
11	年管理服务人员高温费用				130元/月×14人×4个月=7280元
12	年费用合计				413179.6

附表二、办公费年度支出：9513元
序号	项目名称	支出（元）
1	办公耗材费：300元×12月＝3600	3600
2	通讯费：电话费：150元/月×部×12月＝1800	1800
3	办公司宽带费： 980元/年	980
4	管理管理员、秩序维护员、工程维修人员、保洁人员服装费：500元/套×14人=7000（按3年分摊）	2333
5	对讲机：600元/只×4只=2400（按3年分摊）	800
6	合计	9513
注1、办公耗财材费包括水电费、办公用品损耗、纯净水等费用   注2、电话费为管理服务中心办公室人员为业主提供服务专用电话

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附表三、秩序维护能耗费年度支出：4290元
序号	项目				支出
1	保安公司管理费：50元/人·月×8人×12月×80%				3840
2	手电筒：3只×150				450
3	合计				4290
附表四：保洁能耗费年度支出：40276元
序号	项目				年支出
1	生活垃圾清运费：100元/年/户×289户				28900
2	保洁材料费：30元/人/月×3人×12月				1080
3	日常清洁绿化用水：20立方米/月×3.60元/立方米×12月				1296
4	清洗水箱费用： 每年×2次				4000
5	绿化养护费：人工费、工具、肥料、汽机油等				5000
6	合计				40276
附表五、公用设备设施维护费：年48100元
序号	项目	数量	年检维护费	备注
1	电梯年检维修材料费用	9台	10800	100元1台每月
2	电梯维修保养费	9台	32400	300元1台每月
3	生活水泵维修材料费用		500	（给排水系统）估算
4	安防系统维修材料费用	4	400	含可视对讲
5	车管系统维修材料费用		500
6	公共照明系统维修材料费用		500	含地下车库照明
7	消防、人防系统维修材料费用		1000	含年检费用
8	公共房屋、道路日常维修材料费用		2000	综合估算
9	合计		48100

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附表六、固定资产配置：9800元
序号	项目		数量		单价		金额			年摊还费（元）
1	电脑		1台		4000		4000
2	打印机		1台		1800		1800
3	空调		1台		3000		3000
4	保险柜		1只		1000		1000
	合计						9800			3266
此固定资产分3年摊还，每年摊还3266元

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附表七、年度递延资产摊销2155元
名称		单位	数量	单价	合计	年摊销额
办    公    用    品	办公桌	张	2	400	800
	办公椅	把	6	75	450
	U盘	只	1	100	100
	暖水瓶	只	2	25	50
	计算器	只	4	80	320
	塑封机	台	1	300	300
	饮水机	只	2	150	300
	分栏文件柜	套	3	350	1050
	档案盒	只	50	1.50	75
	电风扇	只	3	120	360
保    安    用    具	橡胶棍	根	4	30	120
	雨具（保安用）	套	5	50	250
	雨具（保洁）	套	4	50	200
维    修    工    具	铝合金合页梯	只	1	300	300
	兆欧表	只	1	150	150
	拖线板（20米、30米）	只	2		350
	工具箱	只	1	100	100
	工具	套	1	300	300
	组合工具	套	1	200	200
	硅胶抢	只	2		50
	管道工具	套	1	300	300
	泥瓦、木工工具	套	1	120	120
	电筒	只	2	50	100
合计					6345	2155
注1、   递延资产摊销年限为3年（不包括办公室装修），年摊销额为：2155元。

2.1项目接管后固定资产的移交 一旦我公司有幸中标后，将组建丁桥景苑北苑物业管理服务中心，立即组织对丁桥景苑北苑进行公共部位、公共设施的验收接管和资料移交工作，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位的清洁维护等。 再次感谢丁桥景苑北苑业委会成员工作顺利，预祝本次招标圆满成功。 杭州青平物业有限公司 二零一一年十一月